社区商铺的设计过程有哪些需要注意的地方，比如不同位置不同类型的商铺价值都有所不同，怎么设计才能最好卖或最赚钱？

　　店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。面积小的店铺销售价值高，大店铺经营

　　①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺合理的切小面积。

　　但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。

　　销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集

　　店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。

　　开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是

　　商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能

　　开间进深标准铺：4mx8~12m，4MX20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。

　　单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置

　　骑楼铺通常为分层销售的商铺，单个商铺间通过公共走道和连廊连接，每层商铺均独立对外开门。骑楼铺特点一般是首层商铺内退，店铺外形成走廊式的灰空间。

　　可通过组合两间单层铺形成一拖二店铺来提升整体价值。”一拖二“店铺通过户内楼梯连接首层、二层，且首层、二层作为一个独立单元同时销售的商铺，单个商铺间无连通。

　　一拖二铺除了销售区、储藏间与洗手间外新增了楼梯模块，商铺层高过高会降低店铺的实用率。

　　为提高一拖二商铺实用率应将层高控制在合理范围内并选择楼梯双跑、或三折的布置方式

　　在”一拖二“店铺案例中，在铺内楼梯的形状不变前提下，分别表示在5.1m，4.8m，4.5m层高中楼梯所产生的变化。

　　单层商铺采用分体式空调且商铺背部为其他功能房间；店铺立面通常呈现为三段式，店铺标示、空调位、商铺门，商铺门宽除去必要的设备宽外做满墙宽。

　　可适用于“一拖二”式商铺及两层独立产权的商铺。将两层立面综合设计，广告位放置于醒目的二层，店铺标示放置于层间梁处，给店铺展示尽可能大的空间。

　　单层商铺立面无空调格栅，空调放于屋顶、铺侧边或商铺间，店铺广告放置更加灵活，可结合店铺门设计。

　　以万科壹海城项目为例，商铺层高为5.1m，梁高为0.9m。商铺中有风管在不加吊顶情况下净高为3.35m，无风管商铺在不加吊顶情况净高为3.85m。

　　是指位于商业街入口处的醒目标识，其上面有商业街名称、主力店logo，或商业楼梯上的标识。

　　主广告牌位于建筑楼梯上的主要商业广告，可供物业出租，广告设计应与建筑立面结合设计。

　　位于商业核心交通流线区域，涵盖业态分布，功能布置示意，引导消费者的消费路线。（主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、您的位置等等）

　　位于商业核心交通流线处，有（楼层）业态分布，功能布置示意，包括：主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息，引导消费者行为动线）统一性

　　与街区整体形象统一设计，统一店招设计风格。标识不是独立的设计要素，应与里面及其他因素（如雨棚、空调室外机、橱窗等）综合统一设计。

　　b.预留商家的个性化店招可能性：店招应考虑后期商家经营改造的可能性（如合并商铺等）。

　　第二，结合外立面做多层次招牌。商业的广告招牌在规划设计的时候，要追求多层次、多角度的昭示性，招牌的可见性越强，价值越高。因此，在进行店招设计时需对其尺寸、比例、角度，针对不同动线人流的视线进行分析。

　　值得注意的是，骑楼影响商铺的昭示性，如没有在外立面设计预留广告位，容易造成商家随意增加广告面。

　　设计应设置几个强制因素，如店招的高度、深度、宽度、基本样式才材质，商家必须遵守；后期管理应有管理手册来控制商家的店面改造。

　　影响层高的因素：①梁高（根据柱距而定）；②设备层高包括消防、烟道横管、桥架、空调位等；③净高。一般情况下：首层层高宜小于或等于4.8米，不得超过6m，其它层商业设施层高宜小于等于4.2m，不得超过5.1米。

　　在商铺规划设计时应预留灵活的店招位，结合外立面其他因素统一考虑，其他设计原则与上述细部设计原则一致，设计时建议控制一下几个要素的高度：

　　设计原则：①通用性，不做个性化设计，兼顾店招适应性及可控性；②通透性原则，保证足够的展示面，避免出现剪力墙遮挡门面；③完整性原则，保证商铺门做平，当商铺面宽小于3米时，采用1米宽单扇门，保证橱窗展示面。

　　在规划设计时应该预留足够的空调位容量，且避免空调外机以及空调管直接裸露在外墙上。

　　①合理设置空调位，避免出现无空间安装空调或者空调位不够导致死机，避免出现室外机影响塔楼住宅；②合理设置空调冷凝水管，避免出现冷凝水四溢影响商业形象；

　　（2）商铺最小面宽应不小于3m，进深面宽比不超过4：1。（3）建议非住宅下部商铺柱网为8m*8m，以方便拆分成4m+4m面宽，或3m+5m面宽，对地下车库停车位布置也比较经济。

　　（4）商铺（无外廊）得房率（套内建筑面积/销售面积*100%）不应低于90%。

　　（5）首层商铺净高（板下）不宜低于3.5m，二层商铺净高（板下）不宜低于3m。

　　因被称之为 “黄金2公里磁场”，社区商业以其无可替代的便利性，越来越受到开发商的青睐。本文主要从社区商业的细部设计进行实操解读。

　　商业区域主标识：是指位于商业街入口处的醒目标识，其上面有商业街名称、主力店logo，或商业楼梯上的标识。

　　主广告牌：位于建筑楼梯上的主要商业广告，可供物业出租，广告设计应与建筑立面结合设计。

　　商家集中标识：位于商业核心交通流线区域，涵盖业态分布，功能布置示意，引导消费者的消费路线。（主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、您的位置等等）

　　装饰性标识：为促进商业氛围而设置的装饰性构建，上面有店铺编号、店招或品牌理念等信息警示性标识：为规范合理的消费行为而设置的警示性标识

　　统一性：与街区整体形象统一设计，统一店招设计风格。标识不是独立的设计要素，应与里面及其他因素（如雨棚、空调室外机、橱窗等）综合统一设计。

　　适应性：预留足够的广告位和店招位：商业的广告招牌需要预留，为适应不同类型商业队店招广告位的需求，需要考虑一定的灵活性；二层及以上可结合建筑立面划分，预留大幅广告位置，并根据商铺使用情况连续或分段设置。

　　昭示性：尽可能使不同位置不同角度都能看到，结合外立面做多层次招牌：商业的广告招牌在规划设计的时候，要追求多层次、多角度的昭示性，招牌的可见性越强，价值越高。因此，在进行店招设计时需对其尺寸、比例、角度，针对不同动线人流的视线进行分析。

　　由于各项目的立地条件和开发目标的差异，各项目的商铺组合方式也有所不一样。目前常见的社区商业组合方式主要有单层、双层以及三层铺位组合方式。

　　双层铺一层入口处标识遵循单层铺设计原则；如为复式铺，考虑到二层铺组合的多种可能，结合立面分隔预留广告位，既保证其可控性又具有灵活性。视线分析：

　　在标识设计时需进行视线分析，确保商家店招传达到下层行人视野中；行人看到二层店招，要求距离店铺有一定距离，店招越高，则行人距离建筑物越近，且二层需玻璃栏板，确保实现通透；二层广告位可考虑适当倾斜，迎合首层人流视线要求。

　　d.厨房废水需单独排放，经隔油池处理后再行排出，通常情况下不建议在地下室设置餐饮，因提升式排水成本较高，维修难度较大。

　　e.厨房区域通常都采用抬高厨房地面400毫米的做法设置厨房排水沟，具体做法和抬升高度可由设计院根据具体情况具体对待。

　　所有的餐饮商铺都必须设置隔油池，建议设立二级隔油池，一级隔油池由用户自理负责安装，二级隔油池由建设方结合室外管网情况进行施工。

　　①喷淋：因考虑到商铺经营的灵活性（多铺合并），建议商铺都需要设置喷淋：当无吊顶时，采用上喷淋，若无吊顶时，采用下喷淋；

　　② 消防栓：a消火栓必须放置在商铺的公共部位，且不要影响通道通行；b建议没隔25m设置一处消火栓；c消火栓的形式：一般有正置式和倒置式两种，常见的为正置式；d消防栓安装方式，分为明装和暗装两种方式，当消防栓暗装时，注意将墙体做到300mm进行安装。如特殊情况下，考虑使用160mm厚超薄型消防栓箱时，墙体可不用做加厚。

　　来源: 明源地产研究院，本文根据《万科社区商业规划》、《社区商业规划设计要点》、《四种商业规划设计重点》整合而成。

　　尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。

　　休闲游憩功能——客户提及率20%。1.“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求。

　　3.“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施。

　　a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）；

　　b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；

　　4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；

　　5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；

　　a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；

　　b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；

　　1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；

　　3) ATM机：应有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本业务；保证机器的稳定运营、及时报修、有足够的现金可取（注：ATM机个数需求不明显）；

　　4) 安全性：应提供银行内的安全性保障设施、监控设备，并保证ATM机之间的距离等；

　　3) 质量：应以知名品牌为主，而非销售自有品牌、不知名品牌商品；药品的生产日期在合理范围内，离过期时间近不可接受；

　　4) 品种：绝大多数常用药，如感冒、消炎、胃药、外用药等；应确保提供儿童用药；

　　（1）大型集中商业作为综合性商场或大型超市的备选地，聚集社区及周边消费人流。（2）利用商业街布置日常生活类及休闲类商业，利用大型商业聚集的人流消费。

　　（3）适合于成熟期的郊区盘或市区的大型盘。福田中港城，南山信和春天。适用于城花系列或金色系列。

　　（1）周边客流不足以支撑大型商业。利用多个中小型的商业打特色与差异化，利用小超市服务社区居民的基本需求。

　　（3）适合于市区内商业成熟区域的楼盘。适用于金色系列。深圳万科城采用集中商业和商业街的规划模式，并集中布置，对小区外开放，是城花系列商业的成功案例。

　　块状商业有利于加强商家的集聚功能，让客户感受到“场域效应” ；条状商业便于布置商业街，将购物与休闲结合在一起。

　　商业区和休闲区的集中布置进一步强化聚集客流作用，成为焦点；客户购物消费的同时获得休闲享受，提升社区商业档次。

　　社区商业独立布置有效区隔了商业和住宅，同时保证了社区内多数业主能够在10分钟内步行至商业中心。

　　万科城的业态涵盖“基本需求”、“品质需求”及”游憩需求”，业态齐全丰富，成功辐射到社区周边地区。通过业态控制，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来。

　　规划让商圈升级，规划上需要注意 “集中布置”和“对外开放”，通过业态组合让社区商业成为区域级商业。

　　根据住户的多少，确定商业的体量。就超市而言，要根据项目整体规划有多少户来统计常住率，最终确定超市体量的大小。首期的超市主要考虑首期的需求，整个社区的超市要到后期确定。

　　业态配比在项目不同阶段也是不同的。开盘的时候便利店、银行网点等配套设施要建立起来，实际操作中，可以考虑把首期商业配置在售楼部、会所等显眼的位置；项目第一期入住后，超市、干洗、送水、装修、窗帘、银行网点、美容理发等就都需要，这对入住的客户也是心理保障

　　在住宅开发的前期，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级。

　　凤凰城一期开盘的时候，由于事先预计到社区较大，内部交通不便，首先修建了交通中心，此外还配建了10000平米的商业，并于一期客户入住时就投入了运营。

　　尽管由于这部分商业开业较早，管理没有经验，但满足了客户必需的生活需求，其中最受客户青睐的部分就是大约1000平米的超市。

　　随着社区建设规模的扩大，又在东大门修建了规模18000平方米的商业街，用以填补商业配套的不足。

　　按照大约10万人口入住的标准估计，碧桂园在一期商业中心附近预留了大片用地。

　　……同时，要考虑到其对现金流的影响。资金投入要配合收入，阶段性控制商业体量。合适的业态分布节奏和多元化的招商方式是成功构建社区商业体系的另一重要因素。

　　服务于客户的三类需求，与商家的合作依次适用“零散招商”、“集中招商”和“提前招商”，循序渐进地与商家合作。

　　满足基本生活需求是以入住为前提，适合采用零散招商，同时商业需要基本配套支持或经济补贴。

　　提升生活质量阶段要求商铺相对集中并形成商业街，需要用主力店带动商业街成熟，适用集中招租，带租约销售。

　　需要达到客户休闲游憩需求的社区商业，需更多的对外开放，提前进行业态规划和组合，应提前招商，不宜零散销售。

　　3.提前招商，体量较大，主力店效应显现，需要前期深度介入，往往直接与主力商家合作。逻辑与提纲

　　业态组合方面建议，建议重新考虑商业面积的分配，当前在各期内设立小型超市和菜市场，后期配合集中商业设置大型超市。

　　1.大型商业所选位置不在一、二、四、五、六、八期业主的回家路线.一、二、四期的商业配置严重不足。