现代快报讯（记者 蔡梦莹 王益 文 / 摄）在南京市中心的新街口地区，有 3 个老旧小区，分别是邓府巷 24 号、邓府巷 54 号以及青石街 21 号。它们都是无物管小区，已经在市中心存在了近 40 年，可以说相当 高龄 。陈旧的基础设施导致居民楼 小毛小病 不断，居民们 求物业 的意愿很强烈。此前，现代快报报道的《三个老旧小区尝试打包给一个物业，管理创新这只螃蟹该不该吃？》（点击看详情）有了新进展。

　　今年 8 月 31 日，延续了之前的 一拖二 的思路，3 个小区由南京市玄武城建集团下属的物管企业打包管理起来。如今，新物业已经服务了 1 个月，居民们看到了新变化，但也有尚需改进的地方。

　　今年 4 月初，南京市玄武区新街口街道长江路社区开始了一项大胆又艰难的尝试——把三个零散的小区打包给一家物业来管，尝试寻求市场化的方式来解决无物管的难题。也曾有 3 家市场化运作的物业公司来应聘，收费标准、服务项目各不相同，但一旦涉及到物业收费等核心问题，居民们的意见纷至沓来，议事会开了一遍又一遍，却总有新问题出现，在推进的过程中，阻力不断。

　　现代快报记者了解到，玄武区作为中心城区，本身无物业老旧小区较多。经统计，截至今年 8 月，共 253 个由街道托管的老旧小区，物业管理水平较低。下半年，推进无物业老旧小区物业管理全覆盖。其中，无物业的小区，采用片区化方式，由区城建集团整体兜底。原则上今年不收取物业费，年底根据服务质量和实际情况进行收费协商。

　　此时，专门负责老旧小区物业管理的南京百子物业管理有限公司（以下简称百子物业）刚刚成立。这个隶属于区城建集团下的物业管理企业，在新街口街道进驻的第一个小区是吉兆花园小区。百子物业新街口分公司总经理郑志立告诉现代快报记者： 我们进驻之后不久，又修路面，又装道闸，小区一下子就清爽了，居民反响也很好，还专门组织了辖区内的社区书记来参观。

　　8 月 27 日，邓府巷 24 号的老门卫离开。8 月 31 日，百子物业正式进驻了邓府巷 24 号，并且延续了此前的 一拖二 以大带小 的思路，把邓府巷 54 号和青石街 21 号一并管了起来。三个小区怎么打包管起来？百子物业新街口分公司总经理郑志立对着地图，向现代快报记者详细解释了目前的管理模式。这 3 个小区由一街之隔的相府营片区经理代管。其中，邓府巷 24 号小区条件最好，有车位，有门房。所以，这里设置了 1 个门卫，物业保安轮流值班。另外 2 个小区今后考虑设置智能化门禁，目前由机动的物业保安巡逻。郑志立介绍： 邓府巷 54 号有居民提出来设置刷脸门禁，我们还在考察厂家和征求意见的阶段。 而小区的垃圾清运、保洁区域则由第三方公司负责。

　　8 月底，新物业走马上任，到现在满打满算只有一个月。邓府巷 24 号的居民陶阿姨也观察到了小区向好的变化。 最近在治理飞线，保安经常在小区巡逻，电瓶车充电私拉电线的问题可以说有所控制。 这个小区原本也有门房和保洁，相比起来，物业聘用的保安和保洁要更加规范化和制度化。现在，在小区有门禁的前提下，每天夜里保安也会进行巡逻，这对大部分住户是老年人的老小区来说，提升了不少安全感。而且保洁员会每天清扫 2 次，相较于从前，环境整洁度有所提升。

　　从外观来看，紧挨着德基广场的青石街 21 号小区，是三个小区中基础设施较差的，没有大门，没有出新。新物业进驻后，居民刘先生感受颇深： 新物业来了，变化蛮明显的，门口的墙全部粉刷了一遍，停自行车的地方画了线，小区里面也有人扫了，干干净净的。 刘先生的家就在 1 楼，因为下水道满溢的问题，一直很烦恼。 虽然不能根本性地解决问题，但现在起码找人更方便了。

　　与此同时，这一个月里，居民们和物业之间也发生了一些摩擦。原来，这家物业公司要负责周边多个老旧小区，物业保安是轮班的，有时一个人要负责几个小区。居民们认为，这样的频繁轮换不利于物业保安对小区人员情况的熟悉和掌握。有人吐槽，小区里总共只有十几辆车，但有人连车牌号都记不全，分不清内部车辆和外来车辆。

　　经过沟通协调，最近人员渐渐固定下来。但新的问题又出现了：送来的快递都放在门卫，以前门房会整理，业主进出的时候看到了喊一声，顺手就带回家了，现在要自己去挑拣，一些居民特别是老年人觉得有些麻烦。

　　邓府巷 24 号的陈阿姨也是这里的老住户，她对于门卫的服务态度也不是很满意： 有次，我看到外来人员直接骑电动车进来充电，门卫也没问一句话。虽然是新物业不熟悉，还是应该多问一句吧。

　　摩擦肯定会有，慢慢来吧。要全部满意是不可能的，毕竟众口难调，只能尽可能让大部分人认同。 陶阿姨和很多居民一样，对于新入驻的物业，还是持有乐观态度。

　　对于物业服务，不少居民还有更多的期待。郑志立给现代快报记者看了一份《南京市老旧小区管理服务标准（零散片区及单一院落）》，文中对保洁、绿化养护、秩序安全维护都列出了具体要求。比如，保洁服务中，要求公共场所每日清扫 1 次，楼道每 2 日清扫 1 次，无杂物；绿化养护服务中，每季度对花草树木进行 1 次修剪、养护；秩序安全维护服务中，要求对重点区域、重点部位每 6 小时巡查 1 次，且有巡查记录。

　　对于居民提出的意见，郑志立也表示，不少问题已经在整改了。 快递的问题，我们按照原来的办法，还是由门卫负责。物业人员流动的问题，我们已经按照居民的意见，把人相对固定下来了，之后还要加强人员培训。 而对于居民提出的有偿服务，也设置了项目明细，包括检修电路、疏通下水主管、更换马桶水箱配件等项目，居民可以通过热线寻求服务。

　　此前玄武区曾提出，今年年内实现无物业老旧小区物业管理全覆盖，目前进展如何？南京百子物业管理有限公司常务副总经理史伟告诉现代快报记者，玄武区下辖的 7 个街道，成立了 97 个小区物业管理委员会，已经有 80 个签订了服务合约，还有一些因为历史遗留问题正在沟通，基本覆盖了玄武区所有无物管小区。