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鲁商发展(600223):鲁商健康产业发展股份有限公司拟转让山东省鲁商置业有限公司股权项目涉及的山东省鲁商置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
原标题:鲁商发展:鲁商健康产业发展股份有限公司拟转让山东省鲁商置业有限公司股权项目涉及的山东省鲁商置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
隐蔽及难于接触到的部位，我们不具备专业鉴定能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
重要提示 本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并合 理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。鲁商健康产业发展股份有限公司：
行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对山东省鲁商置业有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
业有限公司股权，为此需对评估基准日该经济行为所涉及的山东省鲁商置业有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对山东省鲁商置业有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
位为山东省鲁商置业有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。
加注册资本 4,900万元，全部由股东山东省商业集团总公司出资。变更后公司注册资本为 5,000万元，其中:山东省商业集团总公正出资 4,980万元，占注册资太的 99.6%；东管通利商业管理服务中心出资 20万元，占注册资本的 0.4%。上述出资事项已经山东中大会计师事务所有限公司出具的中大会验字(2006)1615号《验资报告》审验。此次变更后，各股东出资情况及股权结构如下：
东山东省商业集团总公司、山东省通利商业管理服务中心依据《重大资产置换协议及发行股份购买资产协议书》将持有山东省鲁商置业有限公司 99.6%、0.04%的股权转让给山东万杰高科技股份有限公司。本次股权转让后，山东省鲁商置业有限公司的股权结构如下：
报表均经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
股权，为此需对评估基准日该经济行为所涉及的山东省鲁商置业有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
《山东省商业集团有限公司董事会会议决议》（2022年第 15号），审议通过了《关于鲁商发展有关事宜的议案》。
准日，评估范围内的资产包括流动资产、长期股权投资、其他权益工具投资、固定资产、无形资产，总资产账面价值为 1,559,262.75万元；负债全部为流动负债，总负债账面价值为 1,499,302.93万元；净资产账面价值为 59,959.82万元。
一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
产、设备类资产、长期股权投资、其他权益工具和无形资产。主要资产的类型及特点如下：
市政务中心和奥体中心，背依济南市高新技术产业开发区，南临经十东路，东至奥体中路，北至解放东路，西临山东省高级人民法院。
高层建筑，是以甲级写字楼为主，同时涵盖高级公寓、星级酒店及配套商业。地上容积率 4.2，地下容积率 2.8，建筑密度 35％，绿化率42.3％。
地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。该项目于 2008年至 2013年陆续开工建设，于 2017年 12月竣工。该项目于 2014年开盘销售，截至评估基准日，该项目尚余部分写字楼、酒店、商业及地下车位未售。
由山东省鲁商置业常春藤项目公司实施建设。项目地址位于济南市西区大学城中心区域，东临山东师范大学校区，北隔长清大道与中华女子学院山东分院相望，南部群山环抱，西面为中心景观湖。项目总占地面积 103.2公顷，总用地面积约 70.52公顷，规划建设以小高层、高业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
积 52.6公顷，规划建筑面积 82.6万平方米，以 9层、11.5层小高层住宅为主，辅以少量 18.5层高层住宅和商业步行街、银座商城主力店及中、小学校。南部片区为高档低密度住宅区并辅以配套经济型酒店及小区配套服务设施。
地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。该项目于 2007年 3月陆续开工建设，于 2016年 12月竣工。
该项目于 2007年开盘销售，截止评估基准日，该项目尚余少量住宅及配套商业、地下车位未售。
市经十路南侧、舜河高架桥东侧、泉城公园西北侧，项目占地面积 8.93万平方米，总建筑面积约 21万平方米，规划有全民健身体育运动场馆包括篮球、排球、网球、乒乓球、羽毛球、游泳馆等室内运动场馆；拥有国内首个集 EOD商务办公、APM商业街、时尚购物广场、高档休
间，主要分布于济南长清区万德镇的鲁商工业园内。房屋建筑物类资产按用途分类主要为生产类用房，包括制条车间、精纺车间、成品仓库、办公楼等；构筑物排洪沟、路面及各类围墙等。委估建筑物主要为框架结构及砖混结构。经现场勘查，该公司房屋建筑物基础承载力较好、承重构件节点部分有所损坏、部分非承重墙磨损较为严重；部业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
21项办理房屋所有权证，房产证号分别为济房权证长字第 026188号、济房权证长字第 026187号、济房权证长字第 026170号，证载权利人为山东省鲁商置业有限公司。其中 9项尚未办理房屋所有权证。被评估单位已出具承诺函，证明上述无证房屋确实为被评估单位所有，并承诺如果上述房屋产权出现问题愿承担相应的法律责任。
米，其中 181,092.00平方米已办理土地使用权证，证号分别为长清国用2014第 0700059号、长清国用 2014第 0700060号、长清国用 2014第0700061号，土地性质为出让，土地用途为工业用地，证载权利人为山东省鲁商置业有限公司；剩余 33,424.12平方米土地使用权已到期尚未重新办理出让手续。
客车以及柴油机械传动叉车等，除无实物的车辆及无需办理车辆行驶证的 5吨柴油机械传动叉车外均已办理车辆行驶证，产权人为山东省鲁商置业有限公司，除部分无实物和闲置车辆外均可正常使用。
理国有土地使用权证，土地使用权人均为山东省鲁商置业有限公司；其中宗地四土地使用权证号为长清国用 2002第 0710143号，证载土地使用权人为济南铭山毛纺有限公司，证载土地使用权终止日期为 2014年8月 11日。该土地使用权是被评估单位于 2011年通过拍卖方式取得，由于临近土地终止日期，未进行土地使用权证变更，截止基准日该土地使用权已过期尚未办理续期手续，该宗土地使用权仍由被评估单位实际控制并使用。具体情况如下表：
巴斯基、全面预算软件实施费、CAD2012等，均为被评估单位外购获得，截至评估基准日除小部分可正常使用外大部分均已不再使用；商标已无效；域名被评估单位可正常使用；字体为版权字体-字魂，为被评估单位外购所得，截至评估基准可正常使用。
业有限公司股权事宜提供价值参考依据。资产评估报告使用各方要求评估结果公允、公正，并且资产评估报告使用各方会在各自理性行事且未受任何强迫的情况下使用本报告评估结论。结合资产评估目的、业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
评估时所依据的市场条件以及评估结论的适用范围，确定本次评估选用市场价值类型。
实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。
2.《中华人民共和国公司法》(2018年 10月 26日第十三届全国人民
4.《中华人民共和国证券法》(2019年 12月 28日第十三届全国人民
8.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年 12月 29日第十三届全
10.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年 10月 28日第十一
18.《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013] 64
19.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33号)、《财政部关于修改的决定》(财政部令第 76号)、《企业会计准则第 1号——存货》；
26.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013年 12月 7日
6.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)； 7.《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37号)；
负债账面价值已经审计。被评估单位的每项资产和负债都可以被识别，可识别的各项资产和负债都可以采用适当的评估方法进行单独评估，具备采用资产基础法评估的条件。
核算规范，管理清晰，业务来源稳定、明确，管理层对公司目前经营情况及未来年度公司发展情况有详细计划，未来的预期收益及经营风险能够较为合理的预测，具备采用收益法评估的条件。
营范围仅在其注册地周边，与同行业的上市公司经营范围涉及多地甚至全国相比，被评估单位业务类型单一，开发项目较少，土地储备相对薄弱；同时不同地区的限购限贷政策、税收清缴方式不同，而这些因素对房地产企业的价值影响较大。综合来看，难以获取与被评估单位可比的上市公司或可比交易案例，因此不宜采用市场法评估。
获得股东全部权益价值。根据房地产开发企业产品预售的特点，选用直接现金流预测模型，预测期按有限期考虑，即：以有限期持续经营为前提，对被评估单位在可预期的经营期限内的收益进行预测并折现，并将企业经营期末的资产价值加以估测并折现，加上单独评估的非经营性资产、溢余资产评估值总额，减去付息债务后得到被评估单位的股东全部权益价值。计算公式如下：
债表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
其他权益工具投资、房屋建筑物类资产、设备类资产和土地使用权，具体评估方法如下：
行评估。已经签定商品房销售(预售)合同的根据合同确定开发产品销售业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
整体评估的条件，评估人员根据被投资单位的实际情况，取得被投资单位评估基准日财务报表，并对被投资单位财务报表进行适当分析，采用被投资单位评估基准日经审计后的报表净资产乘以持股比例确定评估值；对于除济南银盛泰博盛置业有限公司以外的长期股权投资，本次均进行了整体评估，获得被投资单位的股东全部权益价值，然后乘以所持股权比例计算得出股东部分权益价值。
被投资单位的实际情况，取得被投资单位评估基准日财务报表，并对被投资单位财务报表进行适当分析，采用被投资单位评估基准日经审计后的报表净资产乘以持股比例确定评估值。
目前均是出租，未来无自营计划；经调查区域类似房地产情况，区域内该类型房屋建筑物均以出租收益及自营为主，极少有市场交易情况，可比案例较少，故不适宜采用市场法进行评估。故采用收益法进行评估。收益法是预测评估对象未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。
况等相关条件，主要采用成本法评估。对于部分购置较早的电子设备和车辆，按照评估基准日的二手市场价进行评估。成本法是指通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术业有限公司股东全部权益价值资产评估报告
楼，目前上述资产均用于出租经营，本次评估采用收益法对纳入评估范围的房地产进行评估，测算出房地合一的价值，因此土地使用权价值已包含在房屋建筑物价值中，土地使用权价值不再单独进行评估。
范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
拟定了具体的评估工作方案，组建评估团队。同时，根据项目的实际需要拟定评估所需资料清单及申报表格。
及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明细表”进行完善。
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
产、土地使用权等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。
资产评估报告后提交公司内部审核。完成内部审核后，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序后，出具并提交正式资产评估报告。
易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，交易行为都是自愿的、理智的，都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断；
大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化； (五)针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
评估后的股东全部权益价值为 102,250.14万元，两者相差 959.81万元，差异率为 0.93%
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