青岛本地物业公司以高息引入世联行品牌，签下单价7--9元/平方米物业费的物业合同后，又将控股权再转回来，由此引发业主的质疑并发生物业费缴纳纠纷。

　　业主认为这种行为属于品牌欺诈，而物业方则认为股东变化属于公司间的商业行为，并未造成合同履行主体的变化，不存在所谓的欺诈。最终双方因物业费纠纷诉至法院，而法院的判决，则没有涉及品牌欺诈的问题。近日，青岛远洋公馆业主与物业的争端，引来了不少的关注。

　　远洋地产在2010年3月拿下青岛市市南区燕儿岛路工人疗养院地块，每平方米价格达到19500元，成为岛城地王。历经不少磨难开盘后，远洋公馆小区2014年均价42000元，含5000元/㎡精装，2015年推出毛坯小户型，均价3万。

　　引人关注的是，远洋公馆不仅房价高，物业费标准也很高：住宅为9元每平方米每月，公寓、商业为7元每平方米每月，地下停车位物业服务费150元每车位每月。

　　2014年3月25日，青岛雅园物业管理有限公司拿下远洋公馆小区的物业服务合同。其中约定，业主逾期未交纳物业服务费，应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的滞纳金。高昂的物业费背后，则包含一些特色高端服务，合同显示，这些特色高端服务包括室内中央空调清洗、地暖设备过滤网清洗、外窗玻璃清洗、大理石养护、保姆入园培训、24小时云助理和礼宾服务等。

　　因为对物业服务有争议，青岛远洋公馆业主委员会多次发函要求青岛雅园物业管理有限公司予以整改，并于2020年6月解聘青岛雅园物业管理有限公司。

　　被解聘前，青岛雅园物业管理有限公司与北京安信行物业管理有限公司青岛分公司与签订《债权转让协议书》， 约定青岛雅园物业将其享有的所有债权无偿转让给北京安信物业。这份协议显示，远洋公馆小区未足额支付物业费的业主将近200户，超过小区全部业主总数的三分之二。

　　青岛雅园物业解释称，因为业委会的成立和其自身的内部分歧导致原本正常缴费的业主开始欠费。200多户欠费是截至到债权转让基准时间的欠费明细，仅用于债权转让双方交底之用，且该明细中存在交费不及时、拖欠电费、拖欠车位管理费等情形。截至目前该明细中仍存在欠费的仅有64户，且欠费一年以上的仅有涉诉的17户，还有9户是拖欠车位管理费、5户是拖欠电费，一户是因为面积存在争议而非物业服务存在瑕疵而未交费。

　　有该小区的业主在与青岛雅园物业的诉讼中，耗费大量的人财物力进行调查和举证，证实了青岛雅园物业原股东青岛新地集团有限公司，利用世联行的高端品牌签下了该小区高达7元单价的前期物业合同后，立即将控股权再转回原股东。

　　该业主认为，品牌物业的退出，致使雅园在世联行退出后提供了三年多的质次价高的劣质服务。上述事实不仅构成有预谋的品牌欺诈行为，更是造成本案服务纠纷的最根本原因。

　　而世联行的一则说明也证实了业主的调查：2017年7月，世联行证实，已于2016年5月23日转让青岛雅园60%股权，股权转让完成后，公司不再持有青岛雅园股权。

　　业主方认为，无论是商品还是服务，品牌和商标的驰名度决定了最终定价。世联行作为香港上市的国际品牌，其合同价格必然会远远超出地方物业品牌，这也就是雅园不惜以年息15%的高息引入世联行品牌的真实原因，其唯一目的就是借用世联行品牌签下高额的物业合同单价。所以世联行的品牌和品牌下的高端服务规范决定了远洋公馆前期物业管理服务合同项下物业费用价格的定价重要因素，7元的合同单价世联行的品牌最少占到了50%以上的品牌无形资产价值。

　　业主方强调，事实上是雅园物业从2017年1月开始提供的物业服务质量急剧下降从而引发了所有争议，而该事实恰恰又和世联行退出雅园公司的重要事实以及包括时间点在内的其它众多证据相互吻合，从而印证了雅园借助世联行品牌取得高价合同后进行股权回转的品牌价格欺诈的重大违约事实，所以自世联行彻底退出且物业质量不断下降的2017年1月开始，雅园公司无权再假借世联行的高品牌收取高价物业费，应按照雅园公司所提供的实际物业服务内容对应五级物业服务标准进行收费，这应该是最为关键的事实。

　　而物业方则认为，股东变化属于公司间的商业行为，且并未造成合同履行主体的变化，不存在所谓的欺诈。

　　其中，5050号判决支持了物业公司关于物业费本金的全部请求，而 5532号判决则支持了物业公司关于物业费本金的90%。

　　业主的理由是：2.52元单价已经是青岛市物业服务标准的最高等级。变更物业费单价的法律依据是2018年5月29日以第317号政府令的形式予以发布《山东省物业服务收费管理办法》。

　　物业方则认为，《山东省物业服务收费管理办法》的落实通知执行时间是自2019年9月15日起，但案涉物业费的诉请截止时间至2019年6月份，案涉费用发生在通知文件生效之前，本案诉争物业费期间的物业服务费标准不适用该通知。

　　物业方还提出，若按照业主主张的物业费标准或按百分之九十收取物业费，那么判决生效后，已交费的业主势必会以该判决为由提起诉讼，要求物业服务公司返还物业费，从而引发大规模的群体性诉讼。

　　法院审理后认为，基于物业服务内容多样，服务过程持续及物业服务标准不可计量的特点，业主若对物业服务不满意，完全可通过正当途径提出，而不能以某项物业服务存在瑕疵，拒绝按合同约定标准交纳物业服务费及车库服务费。如果业主均以物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费，长此以往，势必形成恶性循环，物业公司的相关费用不能按时全部收取，其提供的物业服务质量便无法更好保障，也损害了其他按约履行交费义务业主的利益。因此，业主应该依约缴纳物业费。

　　对于违约金，法院认为，发生纠纷后，物业公司应与业主积极沟通协商解决并引导业主合法行使权利，而不是消极处理，致使矛盾持续存在，故物业公司要求业主承担违约金的理由不成立。

　　从业主的角度而言，品牌物业是其接受高单价物业费的重要原因，而签约后品牌物业就退出，业主却还需继续缴纳高价物业费，心理难免有所失衡。何况，品牌物业退出后的物业服务也确有落差。

　　但是，物业服务的落差如何量化衡量？如何举证？却是一个难以绕过的难题。而且，股东变化确实属于企业间的商业行为，这种商业行为是否会对物业服务产生影响？有多大的影响？也是一个艰难的判定。

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