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最近，历经十余年建设发展的广州南站板块，因为商务区三宗宅地的成功出让，重回大众视线。
根据出让要求，地块须配建九年制学校，这意味着板块将迎来一所新学校。不仅如此，地块和南站万科中心同属一个项目范畴，两者联动开发，既能补全南站板块在居住、商业上的短板，又能缝合板块“断裂带”，让城市界面形成连片成势发展。
三宗宅地的成功出让，代表发展商对片区发展潜力的信心；南站板块地块出让消息迅速占领热搜成为焦点，代表业内外对这宗枢纽宝地寄予厚望。
正所谓十年磨一剑，今朝见锋芒，已经发展了十余年的广州南站板块，现在有哪些蜕变？
趁着这次卖地契机，乐居君去广州南站板块走了一趟，实地感受它的“集中兑现”。
乘坐开通已两年多的地铁22号线到达广州南站地铁站，我们的感受是：快捷！方便！
作为国内最快的地铁线号线km/h，其中首通段（番禺广场-陈头岗）已于2022年开通。
后通段（陈头岗-芳村）是在建地铁中进度最快的，目前土建工程达91%，今年开通妥妥的！22号线全线开通后，从广州南站能一线畅通荔湾白鹅潭CBD、广州国际金融岛。
对照线路图继续深扒，我们惊喜发现从广州南站出发，无论是地铁、高铁抑或城际线路，几乎都可以畅达全省、全国乃至国外景点！
①地铁22号线将继续往南往北延长，其中向南延至南沙（庆盛站、蕉门、南沙客运港），跨海而过连接东莞，经东莞滨海湾站TOD继续东延至深圳沙井站，与深圳地铁18号线连接，可达高铁光明城站；向北延至机场北。
之后无论是去南沙观看全运会，还是去机场坐飞机全国游、出国游，都非常方便。
②“湾区大号地铁”已经运营，广佛南环（佛山西站-番禺站）、佛莞城际（番禺站-东莞西站）、佛肇城际（佛山西站-肇庆站）、莞惠城际（东莞西站-小金口站）四条城际贯通，形成一条全长258公里、横跨广州、佛山、肇庆、东莞、惠州5座城市，一天内穿梭5城品尝特色小吃、漫步古镇老街、惬意泡温泉，“特种兵”之旅可以安排上了。
③广佛东环城际铁路广州南站至白云机场段日前开始铺轨。线路起于广州南站，三站到琶洲、四站到金融城，最快约30分钟到白云机场，预计在今年通车。
项目建成后，南站除了多了一条“机场快线”外，最近清远长隆将在春节前开园的消息传得沸沸扬扬，通过接驳广清城际，从南站出发也可便捷到达清远长隆，看动物大迁徙，不用跑去非洲了。
住在广州南站的市民，不用只盯着广州长隆了，规模更大的清远长隆也是个不错的选择。
我们发现了站外连接广州南站东出发平台的东晓南路-广州南站连接线南段，道路主体基本建设完成，距离通车不远了。
2024年9月底，广州南站东平台A匝道桥最后一段防撞护栏施工顺利完成，标志着全线月初，工程第一标段顺利通过单位工程质量验收
它起于番禺区南浦大道，止于广州南站，全长5.85公里，预计将在2025年与海珠湾隧道一同建成通车。
通车后，市民可以直接在广州南站东出发平台坐车，沿着道路行驶，通过海珠湾隧道连接东晓南路，再往北延伸至内环路，实现约15分钟互通广州南站和中心城区。
一系列交通利好的爆发式兑现，打通广州南站与市区的“任督二脉”，也标志着广州南站正通过完备的轨道交通及道路网络连接空、海枢纽，形成四通八达的“海陆空”立体交通系统。
而广州南站，不仅是广州的南站，更是全国甚至世界的南站，它将众多城市连为一体，组成更为庞大的都市圈或城市群，这些城市群的资产价值将会逐渐并轨。
实踩完站内外，时间已经来到中午，乐居君正愁午饭没着落，没想到打开美团竟发现广州南站不再只有麦当劳、肯德基，很多市面上常见的连锁餐饮已经进驻了！
比如2024年12月28日正式开业的喜街Hey Block街区，其定位为“广州南站消费第一站”，以“时尚餐饮、休闲娱乐、潮趣打卡”为亮点，是一个集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的综合性商业街区。
乐居君现场实探发现，这里涵盖了喜粤酒楼、活力无限ktv、茶百道、江渔儿、卤味研究所等多个知名连锁品牌。不仅在南站候车的旅客可以来打发时间，周边的居民来这里遛娃也是很ok的。
还有奥园越时代广场，有能满足吃喝玩乐需求的沿街商铺；即将开业的花城汇·南站，相当于珠江新城花城汇的2倍，目前处于招商状态。
沿着商圈暴走，乐居君还看到了双语学校——广州博萃德学校、标杆住宅峻銮引进的广州市番禺实验幼儿园、建设中的番禺区第五人民医院......
其中番禺区第五人民医院选址汉溪大道谢村地铁站B出口旁，现场可见作业机紧张施工，一辆辆土方运输车来回穿梭。
乐居君从官方了解到项目总建筑面积约9.5万㎡，设置床位500张，包括1栋19层门诊住院综合服务大楼、1栋2层感染性疾病科楼以及可以容纳超900个停车位的地下停车库，计划于2027年投入使用，将有效缓解番禺西部地区群众就医难的问题。
一路步行，乐居君感觉广州南站板块变化日新月异，一向以“商务”面貌示人的它，多了一丝丝烟火气。
更重要的是，广州南站在商业这一块，与长隆-万博商圈联动后，“割裂感”没这么强了。
乐居君亲测，在不堵车的前提下，从喜街沿着汉溪大道东坐车到万博商圈只需15分钟左右，坐地铁也不过5个站，各种商业配套已经很成熟，不愁没得选。
目前中建四局总部、三雄极光总部、佳宁娜集团（香港）、李锦记华南总部（香港）等600多家优质企业已经进驻广州南站板块。
另外，截至2024年12月，全国最大的专业足球场——广州足球公园顶部两环钢构件已经闭环，球场外部已在组装，意味着广州南站板块产业链再添重要一环。
预计在2025年，广州足球公园就会投入使用，背靠日均到发旅客约50.3万人次的广州南站（数据来源2023年官方统计），广州足球公园将带来巨量演出赛事，拉动相关产业发展。
经过十余年的发展，广州南站的交通、产业、商业、写字楼、酒店、住宅已完成前期沉淀，应有尽有，板块价值不可同日而语。
通过此行，我们发现南站已经不需要“讲好故事”，因为它的故事，已经变成蓝图，被一步一步兑现了。
带着这个使命，有40多年大型TOD项目开发经验的港资名牌发展商新鸿基地产，带来了足以让广州南站板块逆天改命的超级综合体——广州南站ICC。
在先后开发了香港沙田新城市广场、维港门廊香港ICC和香港IFC，上海TODTOWN天荟、上海陆家嘴IFC、上海ITC等TOD综合体项目后，新鸿基地产瞄准广州南站这宗宝地，要在这里打造一座总建面约86万㎡、集高端商场、写字楼、星级酒店、优质住宅、公寓及公共交通换乘设施等业态于一体的全业态TOD大型综合体，也就是广州南站ICC。
广州南站ICC的建设可是给南站核心区的发展上了加速度。从广州南站东门出来，就能看到“醒目”的广州南站ICC东广场裙楼已经封顶，小编目测两座塔楼都已经建到大约10层高了！
短短两年，广州南站ICC东广场经历了从无到有，每天都有一点新变化，体现了新鸿基地产的超强兑现力。
建成后的东广场聚焦商务功能，以写字楼+商场业态为主，地下商业更是联通地铁22号线和城际番禺站换乘大厅，办公人员下楼就能坐地铁/高铁回家或出差。
至于西广场，据了解将整合交通枢纽、商场、写字楼、酒店以及政务办公大楼，不仅方便乘客下车后在商场内吃喝玩乐，刺激区域消费。
更重要的是，通过公共交通功能分区优化，广州南站ICC还将有效疏导广州南站日均数十万的人流量，实现以人为本的交通换乘方式。
升级后的广州南站ICC，所有换乘站点都放在西广场，我们出了高铁后只需往一个方向走，就能接驳所需交通工具，再也不用向接送的朋友解释自己所在位置。
另外，假设原本你拖着行李，想出站后排队等出租车，但在步行过程中感到疲累，也完全可以不走回头路，改变主意打网约车，在通往换乘站点的路上，我们将有更多时间，更灵活决定出行方式。
项目招商方面，也值得期待。参考同样是新鸿基地产打造的在广深港高铁另一端的西九龙站IGC (International Gateway Centre)，去年被瑞银集团租了整整一栋楼来办公，可以想象广州南站ICC的招商实力肯定相当。
当广州南站ICC正式开业后，广州南站日均数十万的人流量、ICC办公人员、各地来打卡地标人流，将共同构成广州南站ICC首期商业的消费主力军，广州南站ICC将与广深港高铁另一端的西九龙站IGC (International Gateway Centre)首尾呼应，串起一条超级经济带。
实踩过程中，乐居君发现广州南站ICC的商业部分更靠近南站枢纽，复杂的地下结构为项目建设带来一定挑战，在进度上看，住宅部分速度远超过商业部分。
虽说广州南站板块向来住宅稀缺，但不是每一个新项目的出现都能打动市场，成为标杆。乐居君也实踩过不少项目，但仍然会被峻銮的产品力所吸引。
一来，光是外立面就能很好区分峻銮和周边竞品。大面积玻璃外墙，搭配铝板线条装饰点缀，既兼顾实用性，又让外墙历久常新，小区更显质感。
二来，项目在售的D1，建面约95-162㎡的三至四房，均采用大板密缝铺贴，空间统一大气。在细节处理上，每个单位都采用了高于国际标准的防水、一体化定制台面的厨房、充满艺术感的电视机大理石背景板......同时将阳台水管隐藏，诚意满满。
值得一提的是，项目携手以专业细致的服务著称的启胜物业，旨在提升业主居住体验。
踩盘当天，乐居君感受到启胜物业无微不至的服务，比如进出门，他们都会礼貌问好，询问是否需要帮助，开关门也会细心护住访客，避免访客受伤等。
乐居君还了解到，无论是木地板的精心保养，还是抽油烟机、空调机的深度清洗，启胜管家都能根据业主的需求安排上门服务。
三来，项目所见即所得，加上新鸿基地产的实力，不用担心买房带来的各种风险。我们现场所见，B区已经是准现楼状态，春节后即将交付，而目前在售的D1也将于年中交付。精心打造的漫游式园林，现高低错落姿态，四季皆是风景，园内还设有宠物友好设施，充分考虑到业主的每个细节化需求。
这也难怪自项目开售以来，除了受到本地改善客户如海珠、天河、番禺等客户青睐，还迎来很多港人及来自高铁沿线重点省市的投资者。
乐居君在踩盘当日，就看到不少操着粤语口音或者中英口音夹杂的客户在洽谈区咨询，即使是工作日，项目人气也是不错的。
需要特别指出的是，新鸿基地产旗下的TOD物业向来能与周边竞品拉开溢价，像是九龙站的天玺和凯旋门、广州东站的峻林等。
其中九龙站的天玺，还从开盘的20万元/㎡，卖到现在最高约120万元/㎡，涨幅高达500%！
在广州南站ICC商业还未开业前入手峻銮，乐居君认为是个聪明的选择，能很好地实现资产保值增值。
新春之际，项目迎来钜惠，现场咨询价格会有惊喜，有兴趣的朋友不妨到场了解。
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