杭州楼市从去年的冷静期到年后的小阳春，运河新城中段平安桥区域因为有滨江、绿城这些优秀的操盘手，热度始终未减。从已售罄的宸岸印月里到在售的汀岸印月轩，绿城项目表现均不俗，滨江的滨运映翠湾亦然，这些盘历次摇号中签率都低至10%-16%。

　　，作为目前市面上为数不多的限价盘（精装限价3.37万/㎡），假如加上车位（约18万/个）和加装包（约8-10万）后，

　　运河新城分为南中北三段，从现场看，运河新城平安桥区域，就是宸岸栖月轩所在的中段，正处于“青黄不接”的尴尬期，界面还显荒芜，实际发展还需时日。项目东边楼幢的东边套直面半山电厂，虽然已经改用烧天然气，但排放的水蒸气也确实对居住观感有所影响。平炼路周边地块被列入污染地块名录并在修复。这也是宸岸栖月轩让购房者犹疑下单的原因之一。

　　▲图中右侧建筑即热电厂这种现状很容易让人联想到二十年前的桥西板块——从大卡车轰鸣的工业区到如今的高端住区，运河新城的开发路径确有相似之处。

　　宸岸栖月轩西侧沿河是大运河未来艺术科技中心，建成后分艺术科技中心、国际创意产业园、亿文创意街区、炼油厂公园四个部分。目前总投资43亿的第一期已经开工了，预计今年年底完工。

　　南侧沿河规划了京杭大运河博物馆二期，这两个建筑都是这里未来重要的地标，整体开发节奏与桥西“文化+商业”模式高度相似，可以期待下拱墅区成功运作桥西的经验在这里复刻。

　　河语光年、上河公元等是运河新城南段新交付的次新盘，这些盘离宸岸栖月轩1.5公里左右，现在二手房成交价基本站上了4万+。这些楼盘曾在21年开盘的时候一房难求，中签率最低到2.98%，也曾在22年后陷入滞销……真可谓一波三折。

　　▲运河新城中段南段楼盘图算上利息，这些盘4万出头的成交价对房东来说可能也就是刚刚保了利息的本，再加上二手房的税费，宸岸栖月轩的性价比就显现出来了。一二手倒挂一度是购房者纷纷涌入“打新”的重要原因，这是从去年开始，运河新城中段几个盘能热销的很重要的原因。

　　杭州取消新房限价政策后，优质板块、依旧有倒挂的限价盘确实是且摇且珍惜了。

　　在运河新城中段的几个新盘里，宸岸栖月轩是离平安桥地铁站最近的，等15号线开通这里就是双地铁口，这也是后续销售大概率附加车位和加装装修包的底气所在。

　　至于学区，这两年育才大城北的风头很盛，宸岸栖月轩目前在育才大城北的学区范围；项目北面还有九年一贯制的学校用地。

　　不过对于学区，我一直是觉得“求仁得仁”，已经有无数的例子证明，生源和家长对教育的重视程度决定了一所学校的成长。

　　作为绿城与运河集团合作项目，宸岸栖月轩在成本控制上确有优势：14744元/㎡的拿地价，显著低于滨运映翠湾（22975元/㎡）等竞品。这让开发商在376户的小体量社区中，能从容配置奢华归家门头、铝板一体板+玻璃幕墙外立面、公区奢石背景墙、露天泳池、景观水系、风雨连廊以及糅合了高奢酒店元素的下沉式会所等硬件。

　　▲宸岸栖月轩入户大门但代价同样明显：为设置水系景观和户外泳池，活动空间被压缩；西侧商务楼虽阻隔了丽水路隧道噪音，却也彻底遮挡了运河、大运河未来艺术科技中心的景观视野；展示区水系已出现水质浑浊，未来4.8元/㎡/月的物业费能否支撑水系运维仍需观察。

　　宸岸栖月轩户型分105㎡、118㎡、128㎡和139㎡四种，力控总价，没有配置附近楼盘都会配置的大户型。139㎡的户型做到了两梯两户的独立电梯厅入户，对刚改还是非常友好。

　　装修方面新风、地暖、中央空调三件套备齐，主卧和客厅配了背景墙，卫浴龙头也用了汉斯格雅和杜拉维特的品牌，整体配置达到了4万+楼盘的水平，开发商诚意还是在的。

　　一是板块能级和通勤便利性。宸岸栖月轩双地铁优势加上板块的成长性预期，可部分抵消板块界面荒芜的现状；

　　二是学区预期，宸岸栖月轩暂划育才大城北学区，北侧规划的九年一贯制学校虽存在变数，但生源质量可能优于传统安置房片区；

　　三是风险对冲，运河新城板块核心区的供地已零星，考虑二手房集中交付带来的流动性风险；

　　四是关于附加车位和加装包的价值评判，须考虑车位和加装包本身的实际价值，按照10万出头的“泡沫”测算，实际单价大致在3.5万/㎡左右，依然在同类竞品中有优势；

　　五是后续平安桥新地块出让，同类优质地块，放开限价后的楼面地价还会明显上升。

　　总体来看，宸岸栖月轩将于27年9月交付，交付后比较长的一段时间依旧要与工地为邻。不过放眼杭州，总价四五百万，能有主城优质书包兼顾板块发展和产品力的项目确实已不多，再加上主城限价红盘的稀缺性，以及绿城品牌带来的基础产品保障，宸岸栖月轩值得一摇。