近4个月时间没有打开雪球，不是我清仓了哈，是真的太忙了啊：年初离职后先是着手自住房的重新装修，5月份出租房到期了发现市场暗淡，需要换新才好租出去，于是3月份到8月份一共装修、收拾了3套房子，为了省钱很多事情都是亲历亲为、现学现用。农历七月半又赶回老家给在另一世界的父母烧钱（因疫情已经多年未回去了！），之后又陪着3位姐姐（大姐二姐均已年过七旬）到京城游玩，全程陪同玩了10天，让她们尽兴而归。总之上半年忙于家事及亲人团聚了，投资方面的功课就荒废了！

　　入市快20年了今年市场这个样子也就见怪不怪了，什么利好都无动于衷，周末的抓人和狠罚，看到了上面整顿的决心（刮骨疗伤）。我还是一直坚持闲钱投资，相对保守，一直接近满仓，还陆陆续续定投了一些指数基金:

　　1、儿子今年工作后每个月帮他定投指数基金8000元（目前是医药和500ETF），他的账户年初至今浮亏3.51%；

　　2、我自己的账户今年定投了一些指数ETF，因坚定持有资源类资产陕西煤业，年初至今还是有一定的正收益（3.41%，如图截屏）；

　　3、家庭现金流最重要，提前退休了不再有工资收入，这几个月认真收拾好的两套房，在萧条的租房市场中很幸运租出去了，月租分别为1.3W（大一居，位于朝阳国际商圈）、1.4W(三居室，五环外近地铁）。租客竟然都是从事媒体娱乐相关工作（看来这个行业日子还好）。

　　还差两年多才可以领退休金（目前自己按照灵活就业人员缴纳社保），房租基本够一家的日常开支包括供女儿大学了，我也就正式开始退休的慢生活了，学习、投资将是我的主要内容。

　　这房子住了20年了，确实比较旧了，但也凑合着能住。因为在顶层，三面采光（也可以说三面漏风），所以保温成了最大的需求，暖气改地暖、更换保温性更好的窗户，就必须拆了大装。原计划是30W的预算（已经20年没有了解家装市场了), 后来发现自己严重低估了，最后总花费控制在50W之内：

　　本着把钱花在刀刃上的原则，在窗户、地暖上的投入最舍得，选用了市场上的高端品牌了，其他重点依次是橱柜、大电器等，剩下的基本都是国产大路货，比如木地板（三层实木）一般是300-1500每平米，我选的不到400元，还有很多活都自己学着干，比如搬家打包、瓷砖美缝、地面及家具保护、灯具开关面板插座安装、保洁、部分油工、打胶等都是自己干了，这部分估计也省了万把块吧，也锻炼了自己的技能，挺好！

　　房地产下行，目前家装市场大部分都是旧房重装，竞争很激烈，但依然可以算出利润较高（否则不会铺天盖地的装修广告），主要还是隔行如隔山，水太深了消费者大都是待宰的羔羊。与20年前相比，几点变化很明显：

　　1、所有跟人工服务有关的价格，都直线上涨了！而工业化的产品价格似乎没有涨太多。比如瓦工和油工，据工长说大工一天价格是600-800（在北京）。因为大家更重视环保（环境噪音），工作时长被严重压缩—-工作日最多7小时（上午9-12点，下午2-6点）（高考、中考期间还不让工作），这就导致工人的工时不够，如小时费用不能增加，则月收入与二十年前相比会大大降低（以前工人可以昼夜干）。其实瓷砖和乳胶漆并没有涨太多，但是油工的工费是乳胶漆产品价格的3倍。任何工业化的产品价格似乎都没有涨太多，但相关的安装及服务费大增；

　　2、水电改造等任何涉及到电路、水路需要开槽挖洞的费用特别高，占比很大。比如地暖，其实地暖管和壁挂炉价格只占总价一半，其他都是各种管道阀门连接器，其实是变相的服务性费用。尤其是空调拆装（及加氟），贵的离谱（挂机一次加氟400-800元），中央空调的安装维修费用更高（我因此放弃所谓的恒温恒湿新风系统，减少家里的管路系统）；

　　3、搬家等人工费用超出预期：原以为叫个货拉拉按里程结算就好了，也就千把元。上次看到上海一对老人搬家花了4万，自己亲历之后才知道真的很容易一次搬家就上万元，尤其是所谓的“日式搬家”，每一件物品从保护到打包，都是白花花的银子啊。我因为房子有阁楼，大部分杂物都自己事先收放阁楼，又自己买了保护膜自己收拾打包，包括家具拆除都是自己来，搬走还是花了3千多（搬回时东西少了很多）。总之，很多东西不值得来回搬家，比如板式家具，空调移机也是不值得的（一台要上千元）。上个月一位发小从新西兰回国探亲到北京小住，他在那边也是靠租房为生，说租客很稳定，因为一般人搬不起家，我觉得中国也在朝那个方向走了！

　　4、建筑垃圾清运费：这部分还是因为环保要求，涉及到清运资质。一开始不知道有这么大的量，更不知道需要这么多钱（以为就几百元的事情），就交给物业工程部人员代为找车运走。后来另一处房子重装,那里物业不管，只给我一个电话号码，我联系司机运走,发现价格低了40%（一车1200降到了800或600元）。于是我跟师傅聊天，发现他们也没有资质，但是他们可以来收走转给有资质的公司（按体积付费）。这部分如果事先知道，可以省几千元吧。

　　5、其他涉及到人工的后期小活，我都自己干了，包括瓷砖美缝，我花了近一周的时间埋头苦干，结果还是很满意的（美缝剂只花了1千元），接着就是灯具安装、所有的开关面板、插座安装，虽没有电工证但是看了几个视频也就买了工具自己干了！最后的油工补漆、全屋所有缝隙打胶，也都自己慢慢地完成了，真的搭进去很多工时，但是省钱了，质量更是有保证！

　　所有的主材都是我自己挑选、厂家包安装的，因此基础装修部分（含水电改造）控制在了10W以内（其中水电改造超过3W，总的来说就是拆除、水电改造、瓦工、油工四部分工作）。但也有缴纳智商税的地方，比如窗户是否要买这么贵的？1平米几百、上千到几千元，究竟有多大差别？还有净水设备都以健康为借口，好像也不一定贵就是好。还有很多细节费用，比如角阀地漏接线暗盒等，都可以做得更好，只能等下次了！

　　1、大部分建材家具还是以德意等欧系品牌为高端，尤其是所有的五金件几乎都得宣称出自德系品牌才好，木地板、瓷砖、石材等也是这样。原以为只有在ICT领域（当然现在咱们开始遥遥领先了）被压制，没想到现在的建材家具城里面，依然都是满眼以声称自己是德意品牌而显得“高大上”。

　　2、家装市场大部分产品都是定制品，安装服务严重决定了最后的交付质量，但是一个奇怪的现象就是，所有厂家的交付都控制在一天（也许是北京交通太不好了），地暖施工、木地板施工、吊顶施工、窗户安装等，师傅跟我说不管客户面积多大一般都是一天（只是来的人不一样多），很明显大部分都是匆忙交付，尤其是每天还被严格控制时间，到了6点就严格不能施工，导致很多地方都可以看到敷衍和漏洞。

　　3、销售到交付的闭环脱节：为了控制成本，施工交付几乎100%都是外包出去的，大品牌可能要求售后拍照上交、增加售后反馈环节，有的就靠运气了！整个时长基本是重产品、轻安装，售后维修更是五花八门（即使是格力空调，其售后安装也是外包出去的）。有的厂家没有给安装工人足够的费用，工人则以增加配件索要高额费用。更有某门子高端油烟机厂家人员上门安装时，烟气止逆阀没有推销成功（我事先已经买好且安装了），就开始推销延保服务—-不成就生气走了—-这大大影响了我的体验，我质问回访的客服，难道你们对自己的产品这么没有信心吗？非要在安装的时候就吓唬客户说很快就会坏了需要买服务？

　　4、环保、效率与费用之间的矛盾：大家追求噪音环保，自然就牺牲了施工时段，当然就提升了交付施工的价格（工人的有效工作时间被人为降低了），最后还是客户自己买单。厂家压缩交付成本，全部都外包出去；工人压缩交通时长，不管什么都一天或半天完成，自然就牺牲了交付质量。哎，这个看来无解啊。

　　5、头部品牌的垄断性和真假难辨：对于一次性消费产品来说，客户一般只人的头部品牌，比如防水产品，只要说是东方雨虹就可以了，客户就不再问第二句话了，这导致很多假货，也有很多参水货（比如电商版产品的质量就比线下版差别很大）。有个卖窗户的告诉我，每平米低于1千元的窗户，不可能提供真的进口品牌五金件（假货太多了）。一句话，家装市场水太深了，更有很多隐蔽项目，卖方有一万种方式来收割买方！

　　家装对很多人基本都是头一次或者一生只经历一次，行业的坑实在是太多了，开工前我就网上各种学习了3个月，之后还是各种踩坑。如果大A逐步向好，让我挣钱了，也许可以在郊区买一个院子，自己当工长，自己组织工人，好好装修一次，认真体验劳动最光荣！

　　昨天有个生产经理，中午饭后一起走路绕圈，他在公司外兼职，帮着砍价，搞了四十几个群，手机内存都不够用了。絮絮叨叨说了很多床垫子，沙发，软装修的内幕。装修的水太深了，一环一环的利润率，也不排除他提供的是那种是正品的“奥特莱斯”货。成年人，搞钱要紧！

　　是的，都是通过中介租出去的。一套是我承担一个月中介费，另一套是租客。说起租房，还有一个骗局插曲：一开始我想着互联网时代了，通过平台是否可以抛开中介？于是在小红书、安客居等平台发布消息，还花了几百元买流量。结果小红书引来了一位真实客户（从杭州到北京的美团工作的小年轻，但最后没谈成）。安客居上面竟然潜伏着电诈骗子，先是通过暗语（如用大写汉字告诉我手机号码，绕过平台对私下对接的管控），互加微信后跟我说是金融互联网公司，从深圳派驻北京，公司出钱连租三年，不在乎租金（不跟我砍价），给他发照片看房就可以确定。我真以为自己运气好啊，于是特别高兴，不断跟对方聊天。接着他说现在软件遇到一些bug,需要调试完就上北京，问我可否帮忙做个测试？我欣然答应，于是对方给我一个测试的用户名和密码，以及测试网站（黄金期货交易）。接着按照他的指令下单、交易然后就看到盈利、现金提现等。当时我忙着装修劳作，被要求帮忙就没心思多看系统，想着按指令完成测试任务就好。连续两天之后，对方开始怂恿我跟进投资，我催要定金却不理会，我就知道这是骗子了，网站也非常粗糙，打着海通证券的名义。但整个过程确实让我吓了一跳。于是再也不敢在网上瞎折腾了，还是线下找中介踏实些（于是我赶紧去看了孤注一掷，加强自己的反诈骗意识）骗子会利用我们任何一点点的诉求或弱点进攻。当我们在互联网上想索求的时候，骗子就会无孔不入。可怕😱 各位一定小心哈

　　关于出租房的收拾，还想分享一点，就是沙发尽量买宜家爆款的布艺沙发（性价比高、简洁大方有设计感），原因是宜家的生态太强大了，网上有专门给宜家爆款沙发做沙发套的厂家，他们只提供宜家某型号的沙发套，因为工业化生产特别便宜，比如一个3人沙发套3百多元（我自住购买的大沙发这次更换沙发套花了3千多元！） 这其实是品牌生态的力量，很多小店就吃宜家的周边服务。（原宜家沙发看起来很脏，但其实骨架还好，我去宜家问了是否单独卖沙发套，店员查了之后说这款已经停产了，建议我去某宝看看，应该有店家还提供呢。果然是这样的，非常省钱呢）

　　有一说一，那个眉笔一直是这个价格，而且是买一送二。说之前十块钱的，那绝对想趁机踩一脚。光那么高大上的三个外包装用料，十块钱成本都不够。

　　非常感谢老师您的用心回复，您的装修数据对我有很好的借鉴意义，我祝您全家生活平平安安，您和家人的事业顺顺利利

　　关于出租房的收拾，还想分享一点，就是沙发尽量买宜家爆款的布艺沙发（性价比高、简洁大方有设计感），原因是宜家的生态太强大了，网上有专门给宜家爆款沙发做沙发套的厂家，他们只提供宜家某型号的沙发套，因为工业化生产特别便宜，比如一个3人沙发套3百多元（我自住购买的大沙发这次更换沙发套花了3千多元！） 这其实是品牌生态的力量，很多小店就吃宜家的周边服务。（原宜家沙发看起来很脏，但其实骨架还好，我去宜家问了是否单独卖沙发套，店员查了之后说这款已经停产了，建议我去某宝看看，应该有店家还提供呢。果然是这样的，非常省钱呢）

　　感谢提问，这里详细分享一下：位于北京某国际商圈的大一居（1室1厅1卫1厨 套内地毯面积56㎡），已经出租了20年，比较老旧，需要全面翻新。主要想增加房子的保温性（空调、暖气、窗户等，原客户老投诉说冬天冷，暖气不足，中央空调老旧漏水等）以及安全性（水电改造、水路及阀门更新等），当然还有舒适性和美观整洁。为了控制预算，还是把钱花在了刀刃上（空调、门窗这些基础隐蔽项目），家具等尽量选用岩板材料实用美观好打理。重装之后很快就租出去了（月租1.3W）。具体费用轻参考下表。另一套在五环外的三居室，原开发商交房是精装修，空房了8年，我只是自己重新做了厨卫的翻新、重新打胶、更换龙头下水等（保证无异味），更换了电子锁、门禁系统，以及中央空调清洗和维修，供花费不到1万元。目前月租金1.4W。总之，站在客户的角度看怎么弄舒适美观（现在市场比较清淡，租户也预算有限，愿意花钱祖的人肯定追求品质）。同时加强房屋基础设施的改造（一旦出现漏水等事情就比较麻烦），另外为了省钱自己能动手的都自己干了，包括保洁、清洗等。主材尽量选择大品牌环保等级靠谱的（为了租客的健康, 自己施工也健康）。以上希望对您有帮助哈

　　近4个月时间没有打开雪球，不是我清仓了哈，是真的太忙了啊：年初离职后先是着手自住房的重新装修，5月份出租房到期了发现市场暗淡，需要换新才好租出去，于是3月份到8月份一共装修、收拾了3套房子，为了省钱很多事情都是亲历亲为、现学现用。农历七月半又赶回老家给在另一世界的父母烧钱（因疫情...